sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü raporuna göre, yıllık bazda konut reel satış fiyatlarındaki değişim negatif seyretmeye devam etti

Kuruluştan yapılan basın açıklaması aşağıda bulunuyor:
 
  Rapora göre yıllık bazda konut reel satış fiyatlarındaki değişim negatif seyretmeye devam etti. Buna göre Mart 2025 itibarıyla yıllık reel fiyat değişimi ülke genelinde -8,9, İstanbul'da -9,2, Ankara'da -3,0, İzmir'de ise -5,2 seviyelerinde gerçekleşti. Cari fiyatlardaki artış eğilimi de devam etti. Şubat 2025'e göre 0,1 puan artışla, yıllık bazda ülke genelinde konut cari fiyatları %25,9 oranında arttı. Satılık konut arzında, ilan yaşı ülke genelinde, İstanbul ve Ankara'da azaldı; İzmir'de ise yükseldi. Konut talep endeksi ise Mart 2025'te %2,8 azalarak düşüş gösterdi.
 
Yıllık bazda reel kira değişimi ise ülke genelinde %0,5 oldu. Kiralık konut arzında, ilan m² fiyatlarındaki yıllık artış oranı Mart ayında düşerek %38,8 seviyesinde gerçekleşti. Kapatılan ilan yaşı da ülke genelinde ve üç büyükşehirde azaldı.
 
Kiralık konut talep endeksi, Şubat ayına göre %5,2 artarak yükselişini sürdürdü; ancak geçen yılın aynı ayına göre %11,3 daha düşük seviyede kaldı.
 
Reel konut fiyat endeksinde paralel seyir devam ediyor.
2020 Mayıs'tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz'dan bu yana gösterdiği düşüş, 2024 Kasım ve Aralık'ta yerini sınırlı bir artışa bıraktı. 2025'in ilk iki ayında ise bu sınırlı artışın devam etmediği ve endeksin yeniden düşüşe geçtiği görüldü (Şekil 1). Mart 2025'te ise reel konut fiyat endeksi paralel seyir ile 157,4 seviyesine ulaştı.
 
Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam
 
Üç büyükşehirde reel satılık konut endeksinde artış
Ülke genelinde olduğu gibi üç büyükşehirde de yaklaşık bir yıldır devam eden reel fiyat düşüşü, 2024'ün son aylarında sona ermiş ve hem Kasım hem de Aralık ayında artış gözlenmişti. Şubat ayında konut reel satılık fiyat endeksi paralel olarak seyretti. (Şekil 2). Şubat'tan Mart'a, reel konut fiyat endeksinde İstanbul'da 0,3 puan, Ankara'da 0,9 puan, İzmir'de ise 1,2 puanlık bir artış kaydedildi. Mart ayında reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul'da 153,7, Ankara'da 187,5, İzmir'de ise 168,6 olarak gerçekleşti.
 
Şekil 2: Üç büyükşehirde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam
 
Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor
Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023'te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı, Mart 2023'ten itibaren yeniden azalmaya başlamıştı. 2024'ün başından itibaren ise reel fiyatlar mutlak olarak düşüş gösterdi. Mart 2025'te yıllık fiyat değişimi oranı, Şubat 2025'e kıyasla 0,7 puan artarak yüzde -8,9 seviyesine yükseldi ancak negatif bölgede kalmaya devam etti (Şekil 3). Bununla birlikte, reel fiyatlardaki yıllık düşüşün Haziran 2024'ten itibaren ivme kaybettiği dikkat çekti.
 
Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam
 
Yıllık reel fiyat artışında gerileme üç büyükşehirde de görülüyor
  Ülke genelinde olduğu gibi, üç büyükşehirde de reel satış fiyatlarındaki yıllık artışlar aynı dönemde hızla azaldı (Şekil 4). En çarpıcı düşüş İstanbul'da gerçekleşti. Temmuz 2022'de yüzde 89,8 ile zirveye ulaşan yıllık reel fiyat artışı, çok sert bir gerilemeyle Haziran 2024'te yüzde -23,8'e kadar düştü ve Mart 2025 itibarıyla yüzde -9,2 seviyesine geldi. İzmir'de yıllık reel fiyat artışları Temmuz 2023'ten itibaren düşüşünü sürdürerek Mart 2025'te yüzde -5,2 olarak kaydedildi.
Ankara'da yıllık reel fiyatlar, İstanbul ve İzmir'e kıyasla biraz farklı bir seyir izledi. 6 Şubat depreminin de etkisiyle Nisan 2023'e kadar yükselmeye devam eden reel fiyatlar, Temmuz 2023'ten itibaren hızlı bir şekilde düşmeye başladı. Mart 2025'te Ankara'da yıllık reel fiyat değişimi yüzde -3,0 oldu. Türkiye genelinde gözlemlenen ivme kaybının, üç büyükşehirdeki reel fiyat düşüşü açısından da geçerli olduğu görülüyor.
 
Şekil 4: Üç büyükşehirde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)
 
Kaynak: sahibinden.com, Betam
 
Cari fiyatlarda ılımlı artış
 Cari fiyatlarda ise yıllık artış oranlarında 2023'ün başından itibaren belirgin bir yavaşlama yaşanıyor (Şekil 5). Yıllık konut fiyatı değişimi, Türkiye genelinde enflasyonun etkisiyle artmaya devam etse de, artış temposunda güçlü bir yavaşlama dikkat çekiyor. Ülke genelinde ortalama bir konutun cari fiyatlarla yıllık artış oranı Mart 2025 itibarıyla yüzde 25,9 olarak kaydedildi.
 
Cari fiyatların yıllık artışları, üç büyükşehir için Mart 2025'te de artmaya devam etti. İstanbul'da zirve Temmuz 2022'de yüzde 240,9 ile görülmüş ve ardından düşüşe geçmişti; Mart 2025'te yıllık fiyat artışı yüzde 25,4 olarak gerçekleşti. Ankara ve İzmir'de zirve Eylül 2022'de sırasıyla yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 ile yaşandı. Mart 2025'te bu iki şehirde yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 33,9 ve yüzde 31,0 seviyesine ulaştı.
 
Zirve seviyelerinden uzaklaşılmış olsa da, hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde yaklaşık iki yıldır devam eden düşüş eğilimi Ekim 2024'te kırılmış ve yıllık cari fiyat değişimleri yukarı yönlü bir seyir izlemeye başladı. Ocak'tan Şubat'a yıllık cari fiyat artışlarında ülke genelinde 2,7 puan, İstanbul'da 2,6 puan, Ankara'da 2,9 puan ve İzmir'de 3,2 puanlık bir artış kaydedildi.
 
Şekil 5: Türkiye ve üç büyükşehirde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam
 
Konut arzında artış
Satılık konut ilan sayısı, ülke genelinde ve üç büyükşehirde artış gösterdi. Geçen aya kıyasla, satılık konut arzı ülke genelinde %4,6, İstanbul'da %3,9, Ankara'da %3,7 ve İzmir'de %6,3 yükseldi. (Şekil 6)

Şekil 6: Türkiye ve üç büyükşehirde satılık ilan sayısı (adet)

Kaynak: sahibinden.com, Betam
 
Satılık konutların kapatılan ilan yaşı İstanbul ve Ankara'da uzarken İzmir'de kısaldı
Kapatılan ilan yaşı Mart 2025'te, Şubat 2025'e kıyasla ülke genelinde 1,6 gün, İstanbul'da 0,9 gün ve Ankara'da 2,7 gün uzarken, İzmir'de ise 0,5 gün kısaldı (Şekil 7). Son verilere göre kapatılan ilan yaşı ülke genelinde 56,0 gün, İstanbul'da 56,7 gün, Ankara'da 39,9 gün ve İzmir'de 69,0 gün olarak gözlemlendi.
 
Şekil 7: Türkiye genelinde ve üç büyükşehirdeki satılık konut kapatılan ilan yaşı (Gün)

Kaynak: sahibinden.com, Betam
 
Konut talebinde düşüş
Şubat 2023'te meydana gelen depremin ardından düşüşe geçen konut talep endeksi, Kasım 2023'te 88,7 seviyesine kadar geriledi. Aralık 2023'ten itibaren yukarı yönelen endeks, Kasım 2024'te yeniden düşüş yaşadı. Bu eğilim Mart 2025'te de sürdü. Endeks, Şubat'tan Mart ayına yüzde 2,8'lik bir düşüşle 140,7 seviyesine indi. Geçen yılın Mart ayına kıyasla ise endeks yüzde 25,2 daha yüksek seviyede gerçekleşti. (Şekil 8)

Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam
 
Reel kirada yıllık değişim pozitif alanda devam ediyor
Türkiye genelinde, enflasyondan arındırılmış reel kiralardaki yıllık değişim oranları uzun süredir azalma eğilimindeydi. Ortalama reel kirada yıllık değişim oranı, Şubat 2023'te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçti. Şubat 2024 itibarıyla negatif seviyelere inen yıllık reel kira değişimi, Mayıs ayında yaklaşık yüzde -15 olarak kaydedildi. Mayıs'tan sonra reel kiralardaki düşüş hızı azaldı ve bu durum Ağustos'tan itibaren daha belirgin hale geldi. Şubat ve Mart itibarıyla kiralık konut reel fiyatları yıllık bazda aynı kaldı. (Şekil 9)
 
Şekil 9: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut talep göstergesi, geçen yılın Ağustos ile Kasım ayları arasında düşüş yaşadıktan sonra Aralık ayından itibaren hafif bir artış eğilimine girdi. Mayıs ayından itibaren belirgin bir artış gösteren konut talep endeksi, Ağustos ve Kasım ayları arasında sert bir düşüş yaşadı. Aralık ayında artışa geçen kiralık konut talep endeksi, Mart 2025'te bir önceki aya kıyasla yüzde 5,2 artarak 160,5 seviyesine yükseldi. Ancak geçen yılın Mart ayına kıyasla talep yüzde 11,3 daha düşük seviyede gerçekleşti. (Şekil 11)

Şekil 11: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam
 
BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK'in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksinde, "yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen" konutların "talep edilen kira fiyatlarındaki" artışı dikkate alınıyor. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinemiyor. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan, TÜİK'in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise "aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı" fiyat artışını yansıtıyor.